Når et nyt finansielt koncept får opmærksomhed, bliver tillid hurtigt en praktisk disciplin og ikke bare en værdi på et website. Fundbricks er bygget med en ambition om gennemsigtighed, men den gennemsigtighed bliver også testet, når omverdenen leder efter fejl frem for forklaringer. Thomas Rolin har arbejdet sig ind i ejendoms og finansieringsverdenen gennem vedholdenhed og en meget konkret idé om, hvad der mangler i markedet. Hvad gør man, når man både vil være tilgængelig for mange og samtidig leve op til tung regulering og skarpe krav til sikkerhed?
Når Fundbricks møder mediernes kritik
Fundbricks fik tidligt medvind fra større medier, fordi crowdlending til ejendom i Danmark stadig virkede som et nyt greb. Omtalen gav synlighed og flere projekter, fordi potentielle samarbejdspartnere kunne se, at nogen tog konceptet seriøst og havde konkrete processer bag. Samtidig fulgte en anden logik med, hvor et mindre medie jagtede en mere konfliktpræget vinkel og pressede spørgsmål i en retning, der ikke ramte den måde, Fundbricks arbejdede på.
For Thomas Rolin kom udfordringen ikke kun fra selve kritikken, men fra følelsen af at skulle forsvare detaljer, der allerede lå åbent. Når Fundbricks bygger på transparens, bliver det et problem, hvis en historie alligevel bliver vinklet uden at bruge dokumentation eller rettelser, der ligger klar.
“Det er en mærkelig følelse i kroppen, når man går så meget op i, at alt skal være i orden. Vi er absolut transparente med alt. At man pludselig skal forsvare ting, som ikke er korrekte i de spørgsmål. Du ved ikke, hvad motivet er.”
Det gav en konkret læring: Mediedækning kan flytte noget positivt, men den kan også skabe støj, som virksomheden ikke selv kan afmontere lige så hurtigt, som den opstår. Derfor blev disciplinen i dokumentation, processer og kontrol endnu vigtigere i hverdagen omkring Fundbricks.
En livsplan med ejendomme som slutmål
Thomas Rolin lagde tidligt en ret fast plan for sit liv. I folkeskolen lavede han en vision om at opbygge ejendomme, gerne noget han selv havde bygget, og senere bruge afkastet til at hjælpe andre, der havde ideer og drivkraft, men ikke nødvendigvis ønskede en lang, boglig uddannelse. Den ambition skubbede ham mod salg, investering, finansiering og ejendom, fordi det var de felter, der skulle give ham både viden og kapital til målet.
Han så sig ikke som den klassiske boglige type, men han havde en stærk evne til at få ideer til at blive til handling. Den tilgang fulgte ham videre: Hvis han gik ind i noget, gik han ind i det med et mål om at blive dygtig og skabe resultater.
Fra restauration til ejendomsmægler og partnerskab i Rungsted
Vejen ind i ejendomsmæglerbranchen startede ikke med en lige linje. Det var svært at få trainee plads på et tidspunkt, hvor mange jagtede samme spor. Derfor gik han først ind i restaurationsbranchen, hvor han begyndte med praktiske opgaver og arbejdede sig op gennem ansvar og ledelse. Den periode trænede et mønster, som senere blev centralt i Fundbricks: Fokus på rutiner, tempo og konsekvent udførelse.
Efter restaurationsårene kom han ind som trainee, og efter relativt kort tid blev han hentet til en ejendomsmæglerbutik i Rungsted, hvor en lukket butik blev til franchise. Der manglede en motor, som kunne ændre arbejdsgange og vinde markedsandele uden bankens kundestrøm i ryggen. Han lagde en plan for at gøre noget anderledes end konkurrenterne, og den tilgang gav resultater over flere år.
Finanskrisen åbnede et off market marked
Finanskrisen ændrede både stemning og mekanik i markedet. For Thomas Rolin åbnede den også en forretningsmulighed: Meget velhavende klienter skulle af med store ejendomsporteføljer, men uden at sende dem bredt ud på markedet. Det handlede om diskretion, prisjustering og hurtige handler, hvor alle parter kunne være tilfredse, uden at offentligheden fulgte med.
Det krævede adgang til de rigtige døre, og her byggede han sin egen indgang med vedholdenhed som metode. Han identificerede en konkret bank som nøgle og gjorde kontakten til en erhvervsdirektør til en daglig rutine med opkald, mails, fax og fysiske besøg, indtil han fik den tid, han havde brug for. Det gav ham den første reference, som kunne åbne næste led i netværket.
“Du har ringet 52 gange. Du har sendt 17 mails. Du har sendt en telefax, som vi ikke vidste virkede på vores kontor. Du har været forbi ni eller ti gange. Du har sendt et postkort fra Nice. Hvis du er sådan over for mine kunder, så skal du have chancen.”
Efter den første opgave kom flere, og han byggede et netværk i advokat og bankverdenen samt blandt større investorer, også uden for Danmark. Modellen fungerede stærkt i krisetidens logik, men den mistede kraft, da markedet normaliserede sig.
Da banken kun ville finansiere halvdelen
Da markedet igen fik fart, kom han tilbage til den oprindelige drøm om selv at udvikle og bygge. Han fandt en grund på Nørrebro til ungdomsboliger, fik aftaler, rådgivere og entreprenør på plads og gik til banken med et projektbudget på omkring 45 millioner kroner. Han havde selv omkring 5 millioner og forventede et banklån på resten, fordi projektet havde en tydelig margin mellem omkostning og forventet salgsværdi.
Banken var positiv i vurderingen af projektet, men tilbød kun omkring halvdelen af det, der manglede. Nye kapitalkrav og en ændret finansieringsverden gjorde, at banken ikke ville tage den fulde del, selv om casen på papiret lignede “efter bogen”. Det blev et vendepunkt, fordi drømmen stod klar, men kapitalen manglede.
Han forsøgte at hente resten hos meget velhavende investorer, men vilkårene gjorde projektet uattraktivt for ham. Når en investor både tog rente og langt størstedelen af provenuet, forsvandt logikken i at lægge flere års arbejde i projektet.
Ideen bag Fundbricks: forbinde indlån og små udviklere
Frustrationen blev til en ret enkel observation: Der stod historisk mange penge som indlån til meget lav eller endda negativ forrentning, samtidig med at mindre ejendomsudviklere manglede egenkapital til projekter, som bankerne gerne ville være med i, men kun op til et bestemt niveau. Thomas Rolin så et mellemrum mellem de to grupper, hvor Fundbricks kunne blive koblingen.
Han testede antagelsen ved at ringe til mindre udviklere, som byggede rækkehuse og lejligheder rundt omkring i Danmark. De havde ikke nødvendigvis kapitalen selv, men de fik projekter gennem ved at tage store investorer ind og afgive en stor del af fortjenesten. Det bekræftede behovet for en model, hvor udviklere kunne få den sidste del af finansieringen uden at afgive kontrollen over hele økonomien i projektet.
Fundbricks blev tænkt som en måde at demokratisere adgangen: En privat investor med 10.000 kroner, en familie med 50.000, et holdingselskab eller en advokat med midler i virksomhedsskatordningen skulle kunne være med. Samtidig skulle banken stadig være en del af finansieringen, fordi bankens egen kontrol giver en ekstra barriere mod dårlige projekter.
Sådan arbejder Fundbricks med projekter og risikostyring
Fundbricks bygger sin model omkring en streng udvælgelse. Processen starter med en due diligence, hvor man vurderer udvikleren, projektets område, prisniveau, udlejning eller salgspotentiale, entreprenørens kvalitet og en rådgivers mulighed for at verificere arbejdet. Det filter viste sig meget smalt i praksis. Fundbricks gennemgik et større antal projekter og endte med at acceptere få.
Når et projekt kommer ind, bliver dokumentation gjort tilgængelig på Fundbricks, så investorer kan danne deres eget overblik eller lade revisor og advokat gennemgå materialet. Bankfinansiering spiller en central rolle, fordi banken typisk står for omkring 60 procent af finansieringen og dermed har lavet sin egen vurdering, før projektet åbner for crowdlending.
Kapitalen bliver ikke udleveret frit til udvikler eller entreprenør. Den står på en afhængig konto, og udbetalinger følger fremdrift. En bygherrerådgiver gennemgår det udførte arbejde, godkender med ansvar i eget rådgiverfirma og frigiver derefter betaling i takt med, at fundament, vægge og øvrige milepæle bliver gennemført. Hvis en entreprenør går konkurs midt i projektet, ligger der stadig midler til at færdiggøre, fordi der kun er betalt for det, der står fysisk på plads.
Fundbricks arbejder også med en margin i casene. Projekterne skal have en tydelig buffer mellem samlede omkostninger og forventet salgsværdi, så et fald i markedet ikke med det samme presser projektet ud over kanten. Løbetiderne ligger typisk mellem 12 og 18 måneder, og afkastet for långivere ligger på et niveau, hvor det kan konkurrere med mange alternative placeringer, men stadig med en klar risikooplysning, fordi al investering kan tabe værdi.
Samtidig påvirker regulering målgruppen. En grænse omkring 100.000 euro skaber et skel mellem dem, der kan markedsføres bredt til, og dem der kræver tungere krav. Fundbricks har ønsket at fastholde adgang for mindre beløb, selv om det giver flere krav og mere arbejde.
At bygge Fundbricks uden ekstern investor
Thomas Rolin valgte ikke den klassiske vej med at hente en stor investor ind fra starten og afgive ejerandele tidligt. Han gik efter partnere, der ville lægge tid, kompetencer og også egne midler ind og bygge fundamentet færdigt, før forretningen skulle skaleres. Det krævede en klar rollefordeling: en med marketing og forståelse for crowdfunding og crowdlending, en der kunne bygge platformen teknisk, og en advokatprofil med compliance og regulering som kerne. Den sidste rolle blev kritisk, fordi Fundbricks ligger i en branche med finanstilsyn, hvidvaskkrav og dokumentationspligt.
De brugte omkring halvandet år på at udvikle platform, juridik og processer uden at gå i luften hurtigt med et minimumsprodukt. Det blev en bevidst prioritering, fordi fejl i denne type finansiel platform rammer hårdere end i mange andre startupområder. I samme periode lagde han personligt meget ind, også økonomisk, og valgte en livsstil, hvor han kunne frigøre ressourcer til at holde projektet kørende.
“Når jeg sætter mig noget for, så gør jeg det 100 procent. For mig er der ikke noget alternativ. Der skal bruges et eller andet, så afgiver jeg. Det kan man få igen.”
Den tilgang gjorde Fundbricks robust i opstartsfasen, men den gjorde også sårbarheden tydelig, fordi fremdrift og overlevelse hang sammen med partnerkredsens evne til at blive ved.
De første projekter gennem covid og hvad der ændrede sig
Fundbricks lagde de første projekter op i en periode, hvor covid påvirkede både byggepladser og investorernes risikovillighed. Den første opgave krævede kapital til ombygning af en tidligere kostald til seks rækkehuse. Der var usikkerhed, fordi casen føltes tung at stå foran fysisk, men projektet kom i mål, og byggeriet stod færdigt inden for den forventede ramme, også med restriktioner undervejs.
Sideløbende kørte andre projekter, blandt andet i Rønde nord for Aarhus, hvor investorer senere kunne se, at Fundbricks ikke kun var en idé, men en proces, der gav konkrete resultater. Den dokumenterede gennemførsel ændrede investorbasen. Hvor tidlige investorer ofte kom med mindre beløb, begyndte større aktører at vise interesse, herunder holdingselskaber og professionelle miljøer med store beløb.
Den udvikling skabte en ny spænding: Fundbricks ville gerne have almindelige investorer med, men store investorer kunne i praksis lukke hele runder alene. Det stødte mod kernen i konceptet, fordi det ville skubbe “mange med små beløb” ud af modellen.
Bricks Asset Management og en fond til de store beløb
For at håndtere efterspørgslen fra meget store investorer uden at fjerne pladsen til de mindre, byggede Fundbricks en parallel struktur. Der kom et datterselskab med fokus på fondsstruktur, hvor store beløb kunne samles under en registrering, der tillader drift af fonde op til et højt loft. Adgangen i fonden ligger i den del af markedet, hvor minimumsbeløb typisk er højere, mens Fundbricks fortsat kan holde crowdlendingdelen åben for mindre investeringer.
Tanken er enkel i praksis: Fundbricks åbner først et projekt for crowdlending, så almindelige investorer får mulighed for at deltage. Derefter kan fonden lukke resten, hvis der mangler kapital, så udvikleren kan planlægge byggetid og opstart med større sikkerhed. Det gør finansieringen mere forudsigelig for udvikleren, samtidig med at Fundbricks bevarer sin idé om, at flere kan være med.
Det greb styrker også dialogen med udviklere, der arbejder med tidsfrister for køb, byggestart og entreprisekontrakter. Når Fundbricks kan levere egenkapitaldelen inden for en aftalt periode, bliver platformen en mere stabil finansieringspartner, ikke kun et sted man håber at rejse midler.
Dette er samtalen for dig, hvis du arbejder med ejendom, finansiering eller investering og vil forstå, hvordan Fundbricks forsøger at kombinere regulering, disciplin og bred adgang uden at gøre det uigennemskueligt. Hvis du bygger projekter og oplever, at bankens rammer stopper dig lige før målstregen, giver Fundbricks et konkret eksempel på, hvordan en alternativ kapitaldel kan struktureres med kontrol hele vejen. For dem der interesserer sig for iværksætteri i tunge brancher, viser Thomas Rolins forløb også, hvordan vedholdenhed, partnerstruktur og procesvalg får større betydning end hurtige genveje.
Du kan GRATIS høre Thomas Rolin fortælle hele iværksætterhistorien om bl.a. Fundbricks, ved at klikke herunder eller læse om første del her
